Австралийское законодательство разрешает нерезидентам свободно приобретать новостройки, однако на рынке вторичной недвижимости есть ограничения для иностранцев. Для заключения договора купли-продажи личное присутствие владельца не обязательно, будет достаточно и нотариально заверенной доверенности. Следует также отметить, что покупка жилья не является достаточным основанием для получения австралийской визы.
Потенциальных покупателей недвижимости в Австралии можно разделить на три категории:
В Австралии компании, в которых 15% принадлежит нерезидентам, считаются иностранными, и на них распространяются такие же ограничения, как и для физических лиц.
Прежде чем заключить сделку, нерезидентам и временным резидентам придется получить разрешение на приобретение выбранной недвижимости в Управлении по надзору за иностранными инвестициями FIRB (Foreign Investment Review Board). Рассмотрение заявки занимает около 30 дней. В разрешении, которое остается действительным в течение 12 месяцев, указывается конкретный адрес объекта.
Законы Австралии разрешают иностранцам инвестировать в экономику страны. В сфере недвижимости это позволяет любому нерезиденту приобретать новостройки и жилье на стадии строительства напрямую от застройщика в любом количестве. Процедура покупки идет по упрощенному сценарию, поскольку в обязанности строительной компании входит оформление разрешения в FIRB. Нерезиденты также могут купить участки и объекты под снос с обязательством построить новую недвижимость. Согласно правилам FIRB, любое вторичное жилье, приобретенное с целью постройки нового, должно быть полностью демонтировано.
Временные резиденты, как и нерезиденты, могут стать владельцами любого количества новостроек и распоряжаться ими по своему усмотрению. Они также могут купить земельные участки под строительство или строения для последующей реконструкции. Для временных резидентов закон также разрешает приобрести только одну вторичную недвижимость, которую они не имеют права сдавать в аренду. Эта вторичная недвижимость должна быть продана по истечении срока действия визы.
Постоянные резиденты могут приобретать любую недвижимость в любом количестве.
На покупку коммерческой недвижимости стоимостью до 54 млн австралийских долларов ($47,34 млн) не нужно получать разрешение. Если здание имеет историческую ценность, порог цены снижается до 5 млн австралийских долларов ($4,38 млн). Во всех остальных случаях необходимо получить одобрение FIRB.
Как добраться
Желающим побывать в Австралии придется провести долгие часы в самолете и совершить, как минимум, одну пересадку на Ближнем или Дальнем Востоке. Это может оказаться и плюсом, поскольку многие авиакомпании позволяют сделать паузу между перелетами и провести в «перевалочном пункте» несколько дней.
Всего на территории Австралии и принадлежащих ей островов построено 58 аэропортов, крупнейшие находятся в Сиднее, Мельбурне, Брисбене, Перте, Аделаиде, Кернсе и Канберре.
Из Москвы до Сиднея, Мельбурна, Брисбена или Кернса можно добраться транзитом через Токио совместным рейсом авиакомпаний «Аэрофлот» и Qantas или JAL. Авиокомпания «Сибирь» сотрудничает с Etihad Airways, и с одной пересадкой в Абу-Даби можно долететь до Сиднея или Мельбурна. Emirates летают в Сидней, Брисбен, Перт или Мельбурн через Дубай. Korean Air доставит до Сиднея или Брисбена с посадкой в Сеуле. Thai Airways довезет до Сиднея, Брисбена, Перта и Мельбурна с пересадкой в Бангкоке, а Singapore Airlanes – в Сингапуре. Однако даже заблаговременная покупка билетов облегчит кошелек, в лучшем случае, на $800 с человека.
В стране развитая сеть автобусных и железнодорожных линий, однако цены транспортных услуг нельзя назвать дешевыми. Билет от Сиднея до Мельбурна на автобусе в одну сторону стоит около 90 австралийских долларов ($80). Однодневное путешествие поездом от Канберры до Сиднея обойдется в 188 австралийских долларов ($165), столько же будет стоить и перелет. Однако у иностранцев есть возможность приобрести специальный проездной Rail Pass и значительно сэкономить: цена трехмесячного составит около $500.
Существуют и различные типы проездных: пятидневный проездной на автобус с ограничением километража на 1500 км обойдется в 242 австралийских доллара ($213), а десятидневный на 3000 км стоит 343 австралийских доллара ($300). Проездные без ограничения километража обойдутся дороже: на десять дней – 506 австралийских долларов ($444), на 21 день – 647 ($568).
Для самостоятельного передвижения по стране можно взять в аренду автомобиль, однако водителям сначала придется привыкнуть к левостороннему движению. Для проката автомобиля необходимо предоставить паспорт, международные водительские права на каждого водителя и кредитную карту. За доплату можно взять автомобиль в одном городе, а сдать в другом.
С чего начинать процесс покупки
Предварительную информацию о ценах и предложениях на рынке страны можно получить на тематических выставках, посвященных зарубежной недвижимости, в каталогах и даже, не выходя из дома, – в нашем разделе об Австралии.
Агенты по недвижимости сопровождают подавляющее большинство сделок в Австралии. Эта сфера деятельности подлежит обязательному лицензированию, что в некоторых регионах страны позволяет риелторам заниматься и юридической стороной вопроса. Услуги агента оплачиваются продавцом и не оказывают влияния на конечную стоимость объекта, однако они приносят покупателю дополнительные преимущества. У агента есть больше рычагов, чтобы договориться о скидке или получении более дорогой комплектации и отделки, например отдельной системы кондиционирования за те же деньги.
Для тех, кто покупает новостройки, важно выбрать агентство, которое работает с большим количеством застройщиков, поскольку это увеличит выбор объектов. Застройщики, как правило, могут предложить покупателю только свои текущие предложения. Целесообразнее искать такое агентство на русских сайтах, поскольку австралийские агентства, ориентированные на покупателей с внутреннего рынка, специализируются на вторичном жилье.
Крупные застройщики через свои отделы продаж или аффилированные компании заключают с агентствами (co-agent) договоры (conjunction agreement). Средние и малые застройщики чаще всего предоставляют эксклюзивные права на реализацию их недвижимости одному агентству (listing agent). Такая форма сотрудничества позволяет агентству, получившему эксклюзивное право продажи, заключать договора с другими агентствами о распространении недвижимости малых и средних застройщиков.
Опыт и репутация застройщика напрямую влияют на качество строительства, и будет ли объект сдан в срок.
Для тех, кто хочет получить инвестиционную прибыль без затрат на визы и авиабилеты, существует возможность приобрести недвижимость Австралии дистанционно. Достаточно оформить доверенность на агентство, которая позволит им приобрести имущество от вашего имени (Power of Attorney).
Для предпочитающих увидеть свою будущую собственность собственными глазами, агентства организуют специальные туры. Расходы на перелет и проживание оплачивает клиент, а услуги перевода, сопровождения и транспорта предоставляются бесплатно. Как правило, осмотр моделей квартир проходит в специально оборудованных дисплеях (выставочных образцах), которые находятся на территории самого объекта или в офисе строительной компании. Дисплеи наглядно демонстрируют варианты отделки, типы кухонных гарнитуров и бытовой техники.
Для успешного инвестирования в недвижимость необходимо учитывать не только возможную ставку арендной платы, но и каков спрос на аренду такой недвижимости и насколько он стабилен. Например, жилье недалеко от деловых центров или важных транспортных развязок востребовано в любое время года и при любой экономической ситуации. Спрос на курортную собственность подвержен сезонным колебаниям, а в кризисные периоды сильно опадает.
Важной деталью будущего приобретения может стать паркинг, поскольку штрафы за неправильную парковку могут достигать $400. Как правило, большое количество объектов инфраструктуры на территории комплекса (бассейн, спа, спортзалы и т.д.) может в разы повысить расходы на содержание жилья, поэтому надо сразу определиться, соответствуют ли инфраструктурные преимущества целям покупки.
В Австралии существуют и требования к проживающим в данном комплексе. Это может быть ограничение на количество домашних животных, или их размер – вес. Например, допускается не более одного домашнего животного весом не более 28 кг.
Открытие счета
Все денежные операции в Австралии проходят по безналичному расчету, однако открывать счет в австралийском банке не обязательно. Местное законодательство позволяет сделать прямой перевод денег из-за рубежа на доверительный счет агентства недвижимости, адвоката или застройщика. Деньги начисляются на счет в местной валюте — австралийских долларах. Австралийские застройщики не требуют предоставлять документы о происхождении средств.
Всем, кто планирует задержаться в стране, имеет смысл не откладывать поход в банк на потом. В первые шесть недель иностранцу необходим только паспорт, чтобы открыть счет. По истечении этого срока придется предоставить не только документы, но и действительную визу, справку с места работы или учебы, счета за коммунальные услуги…
Открыть расчетный счет в некоторых банках Австралии можно и дистанционно, до приезда в страну. Это значительно облегчает процедуру перевода денег для российских граждан, так как они могут получить отметку в налоговых органах и осуществить перевод на свои счета в Австралии до выезда из России. Однако, полная активация австралийского счета и перечисления с него могут быть осуществлены только после личного посещения банка на территории Австралии.
Для учета начисленных клиенту процентов необходимо получить в Налоговой службе австралийский налоговый номер налогоплательщика.
Заключение договора купли-продажи
Процесс приобретения австралийской недвижимости можно разделить на несколько этапов:
В случае покупки как первичной, так и вторичной недвижимости возможны два варианта развития событий:
- Покупатель подписывает договор, и происходит обмен контрактами (contract exchange), при этом недвижимость снимается с продажи.
Согласно австралийскому законодательству у покупателя есть возможность отказаться от сделки в течение пяти (5) рабочих дней после подписания договора с потерей 0,25% от стоимости объекта.
В течение этих пяти дней юристы покупателя проводят экспертизу договора и прилагающихся документов. В случае покупки недвижимости на вторичном рынке тогда же проходит и техническая инспекция здания (в том числе и на наличие термитов).
- Покупатель получает проект договора и осуществляет юридическую и техническую проверку объекта. В этом случае, объект не снимается с продажи, и его может приобрести другой покупатель, если первым подпишет договор и произведёт обмен контрактами.
Важной особенностью рынка Австралии является то, что только после обмена контрактами сделка купли-продажи считается заключенной! До обмена контрактами продавец имеет право продать данный объект другому претенденту, даже если вы подписали контракт и оплатили депозит.
Если покупатель планирует обратится за разрешением в FIRB после приобретения недвижимости, то в договоре должны быть отражены условия его расторжения в случае отрицательного ответа государственной службы. Можно указать, что отказ FIRB позволяет расторгнуть договор без последствий, а клиенту — получить назад все средства. Однако такие контракты (conditional contract) пока не стали распространенной моделью и в редких случаях устраивают продавцов.
Проверка чистоты документов
Юрист (solicitor) осуществляет проверку чистоты документов, прав застройщика на земельные участки, своевременность оплаты налогов и получения разрешений. Весь пакет документов на недвижимость (выписки, сертификаты и т.д.) идет в комплекте с договором купли-продажу.
Продавец обязан предоставить покупателю оригиналы или копии следующих документов:
- титул, подтверждающий, что у недвижимости отсутствуют какие-либо отягощения;
- свидетельство о зонировании;
- официальное разрешение на постройку и детальный план постройки;
- документы, подтверждающие, что здание построено в соответствии с нормами строительства Австралии (наличие дренажной системы и т.д.).
Государственная регистрация сделки
В случае сделки на вторичном рынке недвижимости, непосредственно перед государственной регистрацией покупатель еще раз инспектирует объект недвижимости. Закон предписывает, что объект должен остаться в том же состоянии, как и во время осмотра на момент принятия договоренности о продаже.
Юристы и представитель банка занимаются осуществлением расчетов, обменом документами и их передачей в государственные органы. Если юрист получил от покупателя право на безакцептное списание средств для осуществления данной сделки, то гербовый сбор будет уплачен автоматически в процессе регистрации (settlement day).
Гербовый сбор (Stamp duty) целесообразнее оплачивать в процессе регистрации (settlement day), которая, в свою очередь, определяется договором купли-продажи. Обычно с момента обмена контрактами до оплаты гербового сбора проходит не менее 42 дней. При покупке первичного жилья гербовый сбор можно оплатить в течение 15 месяцев после подписания договора купли-продажи либо при регистрации построенного жилья – в зависимости от того, что произойдет раньше.
Сопутствующие расходы
Сопутствующие расходы составят около 1,5-7% от стоимости недвижимости.
Гербовый сбор (налог на переход права собственности)
В штате Квинсленд начинается с 1%, в Австралийской столичной территории до 6,5% от суммы сделки в зависимости от штата и стоимости объекта (для вычисления существуют специальные калькуляторы http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/)
Регистрационный сбор
Непосредственно регистрационный сбор в штате New South Wales составляет $214
Юридическое сопровождение сделки
$1300 — $2200
Комиссия риелтора при покупке первичной недвижимости
0,00%
Комиссия риелтора при покупке вторичной недвижимости
2,1%
Имеют место дополнительные затраты при проверке и регистрации документов юристом — от $20 до $100 за документ. Общая сумма затрат на дополнительные документы может составить до $500.
При покупке вторичного жилья существуют затраты на технические проверки здания специализированными организациями:
- конструкция здания — $300 — $700;
- наличие термитов и прочих насекомых — $200 — $350.
Конкретный пример приобретения недвижимости без ипотеки:
Квартира на курорте Голд-Кост в новостройке, 65 кв. м., с видом на море.
- Стоимость недвижимости: 320000 австралийских долларов ($281860)
- Гербовый сбор: 3200 австралийских долларов ($2818)
- Оформление и регистрация документов: 800 австралийских долларов ($700)
- Услуги адвоката: 1500 австралийских долларов ($1320)
Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: 325500 австралийских долларов ($286700)
Ипотека в Австралии
Крупнейшие банки Австралии, среди которых National Australia Bank (NAB), Australia and New Zealand Banking (ANZ), Commonwealth Bank of Australia и Westpac Banking Corporation являются одними из самых надежных банков в мире. Однако они неохотно предоставляют ипотечные кредиты гражданам России и СНГ. Иностранным покупателям, являющимся резидентами Австралии (ПМЖ или рабочая виза) получить ипотеку в Австралии проще.
Условия кредитования в Австралии весьма выгодные, а срок рассмотрения занимает всего одну неделю. Сумма кредита достигает 80% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования составляет от 10 до 30 лет с правом досрочного погашения. Средняя ставка по ипотеке составляет 5%-6%.
Комплексные услуги по кредитованию и банковскому обслуживанию некоторых банков позволяют начислять проценты по кредиту с учетом имеющихся на данный момент денежных средств на расчетном счете клиента. Например, если текущая задолженность по ипотечному кредиту составляет $100 000, но на личном расчетном счету клиента лежит $40 000, то процент по кредиту рассчитывается на сумму в $60 000.
Нерезидентам Австралии необходимо подготовить расширенный пакет документов, который определяется индивидуально.
В стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, входят:
- паспорта (внутренний и заграничный);
- подтверждение фактического адреса проживания (коммунальные счета за последние 3 месяца);
- выписка из банковского счета с указанием поступлений от работодателя или дивидендов;
- справка от работодателя на фирменном бланке с указанием заработной платы, срока и условий работы (полная занятость);
- для владельцев бизнеса – документы, подтверждающие долевое участие в предприятии;
- налоговая декларация или справка НДФЛ-2;
- свидетельство о праве собственности над объектом недвижимостью;
- иные документы подтверждающие владение активами, ценными бумагами;
- заполненная анкета банка.
Все копии документов должны быть заверены и переведены на английский язык профессиональным аккредитованным переводчиком.
На рассмотрение предоставленных документов уходит одна неделя, после чего банк или ипотечный фонд дает предварительное одобрение. После заключения договора купли-продажи необходимо доставить банку полный пакет документов на недвижимость, чтобы получить окончательное одобрение. Как правило, эта процедура занимает несколько дней, после чего денежные средства будут перечислены на счет продавца.
Сертификат о владении собственностью, полученный в кадастре, будет храниться в банке до полного погашения задолженности.
Особенности покупки различных типов недвижимости
Особенности покупки новой недвижимости
Процедура покупки новой недвижимости в Австралии может идти по двум сценариям: приобретение жилья на стадии строительства и покупка готовой новостройки.
Предварительные продажи
Агентство сообщает клиенту о готовящемся проекте. Как правило, агенты узнают о таких проектах напрямую из рассылок строительных компаний. На данном этапе известно, где комплекс будет возведен, его общее описание, предварительные варианты компановки квартир и ориентировочные цены. Заинтересованные клиенты заполняют заявку и вносят депозит, который, как правило, составляет 5000 австралийских долларов ($4340).
Перед началом продаж, клиент получает описание объекта с указанием схем этажей, планировок квартир и их цен а так же пример договора купли-продажи. Покупатель может передать договор на экспертизу юристу или принять решение самостоятельно.
После этого назначается встреча для VIP продажи. Время встречи зависит от очередности внесения задатка: первыми предварительный договор заключают те, кто раньше внес задаток. Во время встречи клиенту предоставляется около 15 минут, чтобы выбрать квартиру, после чего номер квартиры вносится в договор, и стороны скрепляют договор подписями.
Если на встрече клиент отказывается от покупки, то депозит возвращается в полном объеме.
Покупка новостройки
После внесения задатка покупатель получает договор купли-продажи (Contract for sale) с заявкой на оплату (Sales advice), который он может отдать на экспертизу юристу. Если клиент согласен с условиями договора, он его подписывает и вносит дополнительные средства, чтобы депозит достиг 10% от стоимости выбранного объекта.
После размещения депозита на доверительном счете, по взаимной договоренности сторон, депозит переводится на «срочный» инвестиционный счет на период строительства для начисления больших процентов. Проценты по депозиту, в зависимости от условий предложенных застройщиком, либо поровну делятся, либо полностью отдаются покупателю. По истечении срока размещения средств, депозит возвращается обратно на доверительный счет.
Австралийское законодательство предоставляет покупателю пять рабочих дней на отказ от сделки после подписания договора, этот период называется cooling-off period. В случае расторжения договора в пятидневный срок из депозита высчитывается 0,25% от стоимости объекта. По истечении данного периода сделка считается необратимой, и застройщик имеет право задержать депозит полностью.
После сдачи объекта в эксплуатацию, назначается день осмотра квартиры. Клиент подписывает акт приемки, после чего производится полный расчет. После завершрния финансовой операции покупателю выдаются документы на собственность.
Так как денежные средства находятся на доверительном счете, они могут быть потрачены только по назначению. Соответственно, застройщик не может воспользоваться деньгами до сдачи объекта в эксплуатацию. Если по каким-либо причинам строительство объекта не состоялось, то средства возвращаются покупателю в полном размере вместе с начисленными на них процентами согласно условиям договора.
Покупка земли
Иностранцам можно брать объекты недвижимости и землю в долгосрочную аренду (life-time lease). Если срок аренды превышает 5 лет, то на нее необходимо получить разрешение FIRB.
Аренда жилья в Австралии
Рынок аренды Австралии весьма развит. Помимо недвижимости на берегу океана, которая пользуется повышенным спросом во время туристического сезона, здесь всегда найдется арендатор для квартиры в Сиднее, Мельбурне или Перте. В сегменте долгосрочного найма интерес представляют объекты рядом с университетами, высшими школами и деловыми центрами. Близость транспортных развязок дополнительно укрепит цену. Следует отметить высокую доходность местной недвижимости, которая окупает себя за 15-20 лет.
При получении доходов от сдачи недвижимости в аренду владельцы обязаны оплачивать подоходный налог (Income tax). На 2014/2015 финансовый год ставка налога составит для резидентов 0-45%, для нерезидентов 32,5-45%. Официальный сайт Австралийской налоговой службы www.ato.gov.au поможет разобраться и правильно рассчитать налоги в каждом конкретном случае.
Иностранным владельцам рекомендуется сдавать жилье в аренду с помощью лицензированных агентств недвижимости, которые возьмут все хлопоты по поиску жильцов на себя. Ставки за такие услуги разнятся, а их расчет производится на основе поступающих платежей. В Сиднее она составит 6-8%, в Брисбене — 8-10%. Дополнительно оплачиваются расходы на рекламу и комиссия при заселении (letting fee), которая в среднем равна недельной оплате.
Аренда квартиры в новостройках делового центра Сиднея обойдется $600 — $1250 в неделю, а таунхауса в пригороде от $600 до $1000.
За помощь в создании материала благодарим Юлию Филипову, компания Sydney Pacific.
