На отечественном рынке ипотечного кредитования сложилась ситуация, когда «льготная» субсидируемая ипотека постепенно дорожает, тогда как «обычная» коммерческая ипотека, напротив, дешевеет.
На данный момент разница в процентных ставках при оформлении жилищного кредита на покупку первичного и вторичного жилья снизилась до 1.5-3%. Такая динамика, при ее сохранении сколько-нибудь продолжительное время может привести к тому, что покупатели жилья отчасти переориентируются со строящихся новостроек на полностью готовое жилье.
Сближение ставок
Согласно статистике АИЖК, за первые три месяца 2016 года банки выдали россиянам 188.3 тыс. ипотечных кредитов. При этом общая их сумма составила 323.4 млрд. рублей. Таким образом, российский рынок ипотечного кредитования «подрос» на целых 48%. Средневзвешенная процентная ставка составила 12.5%.
Рекордный первый квартал 2016 года почти в точности повторил аналогичный рекорд позапрошлого 2014 года того же периода. Тогда банки выдали 198.1 тыс. ипотек на сумму 333.2 млрд. рублей при средневзвешенной ставке в 12.2%.
В АИЖК трактируют рост данного сегмента рынка действием программы субсидирования ипотеки, которая, напомним, работает с конца марта 2015 года. В 2016 году в рамках данной программы граждане получили ипотечных кредитов на сумму 147.3 млрд. рублей только за первый квартал. Это 46.5% общего объема выдачи жилищных кредитов. Максимум наблюдался в феврале месяце, когда все, кто имел возможность, спешили любым способом взять ипотечный кредит в ожидании, что программа будет завершена. Тем не менее, вопреки ожиданиям, в конце февраля правительство программу субсидирования ипотеки продлило, урезав, правда, размер компенсации банкам за недополученные доходы от процентов.
«Обычная», не субсидируемая государством ипотека в этом году стала дешеветь на фоне снижения инфляции по сравнению с прошлым годом и снижения ключевой ставки Центробанка. Так, в среднем ставка снизилась с 15.5-18% до 13.5-15% (сравниваем первые кварталы текущего и прошлого года).
Самые свежие официальные данные АИЖК по рынку ипотечного кредитования охватывают только первые три месяца 2016 года, но, тем не менее, по множеству показателей апрель также показывает продолжение удешевления коммерческой не субсидируемой ипотеки. Из 15 российских банков с наибольшими ипотечными портфелями восемь предложили улучшенные условия кредитования для покупателей жилья на вторичном рынке. Теперь процентные ставки при оформлении ипотеки на покупку «вторички» варьируются в пределах от 13 до 14.5%. Условием является оформлении комплексной страховки жизни заемщика и залога. Мало того, у ряда банков – «Юникредит Банк», Газпромбанк, Уралсиб и несколько других – минимальные ставки даже вернулись на докризисный уровень, примерно середины 2014 года.
Власти надеются на рыночно дешевую ипотеку
Государственные чиновники ожидают, что снижение инфляции до определенного уровня, после которого однозначно должно последовать снижение ключевой ставки ЦБ, даст возможность уже в 2017 году обеспечить ипотечную ставку в 12% без государственной поддержки. По словам главы департамента финансовой политики российского Минфина Сергея Борсукова, эти ожидания имеют вполне реальную основу, и их подкрепляет тот факт, что даже после того как объемы субсидирования были сокращены, банки продолжили выдавать ипотеку в нормальном режиме, а некоторые организации, ранее в программе не участвовавшие, выразили желание к ней присоединиться.
Стоит сказать, что оптимистические настроения властей имеют в основе не только «инфляционные ожидания». Второй момент состоит в больших ожиданиях от новых способов секьюритизации, которые могут дать банкам доступ к «длинным» и более дешевым деньгам, а значит, у них появится возможность и мотивация к дальнейшему снижению ставок по ипотечным кредитам для населения.
В свою очередь, АИЖК анонсировало запуск в ближайшее время «Фабрики ипотечных ценных бумаг». Ожидается, что благодаря этому новому механизму закладные будут трансформироваться в ценные бумаги, с которыми будет легко и удобно обращаться банкам и инвесторам.
Первые однотраншевые облигации агентство планирует эмитировать уже до конца текущего года. Это будет сделано в рамках пилотного проекта со Сбербанком и эквивалент суммы ценных бумаг составит 50 млрд. рублей. Об этом рассказал в рамках проведения 14-й Конференции «Ипотечное кредитование в России» управляющий директор департамента ипотечных продуктов АИЖК Кирилл Захарин. Эмитентом выступит дочерняя организации агентства, на балансе которой будет содержаться ипотечное покрытие. В случае дефолта заемщика агентство будет выкупать закладную. АИЖК будет не только выступать поручителем по ценным бумагам, но также станет участником биржевых торгов (маркетмейкером) и отчасти первичным инвестором.
По мнению Кирилла Захарина, развитие рынка ценных бумаг естественным образом повлечет снижение ставок по ипотечным кредитам на 0.8-1.5 п. п. В этом мнении с ним единодушны и банкиры. К примеру, в Газпромбанке считают, что за счет повышения эффективности финансовых механизмов ипотечного кредитования, а также за счет секьюритизации, текущую ставку можно вполне реально снизить на 1-2 п.п. даже при нынешней инфляции. Тогда ставка в среднем составит 11%.
Дешевая ипотека на вторичном рынке может угрожать недостроенным новостройкам
На данный момент у Сбербанка 2/3 выдаваемых ипотечных кредитов приходятся на вторичный рынок недвижимости, несмотря на то, что ставки по таким продуктам чаще всего составляют 13% и выше, что по сравнению со ставками на новостройки (около 12%), весьма существенная разница. Это отметил в ходе ипотечной конференции, проводимой ИА AK&M, главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Годом ранее, когда программа субсидируемой ипотеки только стартовала, в выдаче ипотеки доля «первички» составляла приблизительно половину.
Михаил Матовников полагает, что возрастание спроса на более дорогой ипотечный продукт, несмотря на снижение платежспособности граждан, может быть продиктовано в первую очередь опасениями потенциальных покупателей перспективами достройки незавершенных объектов. Люди попросту не хотят связываться с долевым строительством на фоне многочисленных историй об обманутых дольщиках.
«Это основная проблема, с которой приходится сталкиваться участникам строительной отрасли. Так как инвестиционный спрос сильно сократился, становится видно, что реальный спрос на самом деле существенно ниже. То есть, спрос есть, но перетекает на «вторичку», — объясняет Михаил Матовников.
В АИЖК полагают, что улучшение условий ипотеки для вторичного рынка жилья и их максимальное приближение у условиям программы льготной ипотеки должны поспособствовать росту спроса на ипотечную «вторичку». В майском отчете агентства говорится, что по оценкам специалистов АИЖК, разрыв между ипотекой с господдержкой и обычной коммерческой ипотекой продолжит сокращаться. Этому поспособствуют ожидающееся снижение ставки рефинансирования и общая нормализация положения на финансовых рынках.
Если принять во внимание тот факт, что платежеспособный спрос предельно ограничен, и в ближайшее время каких-либо причин для изменения статуса-кво не предвидится, рост востребованности вторичной недвижимости может создать вполне ощутимые неприятности для первичного рынка, в особенности для объектов с невысокой степенью строительной готовности. Вплоть до последнего времени продажи квартир в строящихся домах чувствовали себя вполне уверенно, не в последнюю очередь благодаря программе льготной ипотеки, которая обеспечивала значительно более дешевые ипотечные продукты, чем те, что предлагались для «вторички». Фактически, рынок недвижимости функционировал во многом за счет новостроек. Обратный процесс может нанести этому сегменту серьезный удар.
Разумеется ожидания банкиров и государственных властей на недорогую рыночную ипотеку не обязательно должны оправдаться. У девелоперов также есть еще один важный инструмент – гибкость ценовой политики, акции и бонусы, которым можно довольно серьезно отрегулировать спрос. Плюс то, что частные владельцы вторичного жилья, в отличие от девелоперов, склонны переоценивать свою собственность, порой весьма сильно, и с крайней неохотой соглашаются на ценовые компромиссы.
Тем не менее, в любом случае в самом выгодном положении будет оставаться полностью готовое или почти готовое, но все-таки первичное жилье. По словам руководителя фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, люди не очень хотят покупать жилье на вторичном рынке. Отдают предпочтение первичному жилью, но готовому. Такие предпочтения вполне объяснимы – качество новостроек в большинстве случаев существенно выше, чем вторичных квартир, а при полной готовности объекта отпадает риск недостроя. Кроме того, ценовая тенденция тоже подталкивает покупателей к такому выбору. Для примера, в Москве сейчас можно купить квартиру в новом готовом доме по такой цене, которая раньше была возможна разве что на этапе котлована.
