Финляндия не является курортной страной, как например Египет, Турция, Испания или Франция. Но, несмотря на суровые климатические условия, рынок недвижимости Страны тысячи озер входит в пятерку стран самых востребованных российскими покупателями. О ситуации на финском рынке недвижимости в рамках Конгресса INFOREAL рассказала Татьяна Велликок, представитель компании Biport OY LKV.
Интерес к Финляндии со стороны россиян высок. Только за последний год финское посольство выдало на 20% виз больше, чем годом раньше. Конечно, Финляндия – экономически развитая страна и ждать каких-либо быстрых сверхприбылей от вложений в недвижимость не приходится. Зато такая инвестиция надежно защищена, как в швейцарском банке.
Влияние кризиса
За последний год количество сделок уменьшилось приблизительно на четверть, а объем инвестиций примерно на 34% меньше, чем годом раньше. Основной пик падения пришелся на осень прошлого и начало этого года. Цены, по данным на март-апрель 2009 года, упали примерно на 4,6%, но к концу лета они вернулись примерно на прежний уровень. Если сравнить октябрь 2009 года и сентябрь-октябрь прошлого, то нынешняя среднестатистическая цена не дотягивает до прошлогодней буквально на 2–3%. То есть цены практически не изменились.
Также кризис отразился на том, что муниципалитеты получили возможность самостоятельно регулировать в установленных значениях налог на недвижимость. Местные власти не замедлили воспользоваться этой возможностью и установили максимально предусмотренное значение.
Что предлагается
В Финляндии есть особенности, которые отличают ее даже от западноевропейского рынка. Во-первых, там отсутствует спекулятивный рынок недвижимости. 75% финнов живут в собственных домах и квартирах. То есть в основном финский рынок – это сфера, связанная с постоянным проживанием, переездом.
Как уже было сказано, недвижимость Финляндии – это по большей части частное жилье, а это мало интересует россиян. Также у тех немногих, кто выставлял на продажу жилье до кризиса, сегодня нет необходимости продавать срочно. Объекты просто снимаются с продажи, и количество предложений снизилось. Сейчас предложений в среднем на треть меньше, чем было годом ранее.
С другой стороны, интересна ситуация с однокомнатными квартирами. Так, в Хельсинки цены на них выросли за год на 4%. Это связано с тем, что самое массовое строительство в Финляндии велось в 1960-70 годы. Тогда считалось, что жилье для семьи должно быть просторным, большим и однокомнатные квартиры практически не строились. А это самое востребованное жилье в столице, особенно среди молодежи, студентов, которые не покупают недвижимость, а арендуют ее. Поэтому инвесторы не замедлили этим воспользоваться: однокомнатные квартиры продаются, как горячие пирожки. Доходность от аренды не так высока, как в Азии, примерно 4-6% годовых, но эти проценты крайне надежные. И если во время кризиса основной задачей инвестора является сохранение капитала, то на однокомнатных квартирах можно еще и выиграть.
Цены: однокомнатная квартира в спальном районе Хельсинки площадью примерно 30 кв. м стоит от €80 тыс. Стоимость квадратного метра трехкомнатной квартиры составляет примерно €3 тыс.
Российские покупатели
Россиян, правда, не очень интересуют эти однокомнатные квартиры. Хотя некоторые россияне начинают понимать, что такие вложения являются гарантированным пенсионным фондом, которые сами финны считают «надежным тылом». В Финляндии даже считается правилом хорошего тона иметь две-три квартиры.
Основное, что притягивает россиян, – это недвижимость на побережье. В немногих европейских странах можно приобрести жилье с собственной береговой линией. В Финляндии это не только берег, но и своя сауна, свой лес.
В Финляндии на всех иностранцев приходится около 1% всех сделок с недвижимостью, из этого числа 80% – это россияне. За 2008 год продано 15 тысяч объектов недвижимости на побережье, на россиян пришлось примерно 800 из них. С учетом того, что большинство из этих проданных объектов сосредоточено в Восточной Финляндии и вокруг озера Саймаа, то доля россиян в этом регионе получается до 30%.
Покупатели земельных участков
Из регионов для россиян наиболее интересны упомянутое озеро Саймаа, озеро Паяне и берег Финского залива. В кризис практически исчезла категория покупателей, которых интересовали дешевые земельные участки с такой целью, чтобы постепенно своими силами возводить жилье. А число тех, кто покупает дорогие участки с готовыми под ключ объектами, осталось прежним. В целом за последний год спрос на землю снизился.
Стоимость участков очень сильно варьируется. Связано это с тем, что законодательство по охране окружающей среды строго лимитирует объем застройки на берегу. Если это единственный в окрестности участок и вокруг только лес, разрешается больший объем застройки, и ценовая категория совершенно другая, чем если это один из, например, пяти.
Москвичей интересуют участки недалеко от железной дороги. Сойдя с поезда, можно пересесть в собственную машину, оставляемую там на стоянке. Время до дачи час, максимум полтора. Петербуржцам удобней владеть недвижимостью рядом с границей, чтобы не очень далеко было добираться.
Категория людей, по-прежнему желающая приобрести землю, стала более требовательней. Если это участок расположен не прямо на берегу, озеро обязательно должно быть видно, а панорама – идеальна. Важна близость инфраструктуры для активного отдыха: яхт-клуб, рыбалка и т. д. Очень востребованы поля для гольфа. Настолько, что для того чтобы попасть на них, нужно приобрести акции этого гольф-клуба.
Инвестиции
Для инвестиций наиболее интересны объекты, связанные с туризмом и отдыхом на воде. Самый близкий строящийся комплекс к Петербургу – это Саймаа Гарденз, расположенный в шести километрах от Иматры на территории санатория, основанного еще в XIX веке. Там отдыхали еще члены императорской семьи. Сейчас это один из крупнейших курортных комплексов Финляндии, и предназначен он для использования круглый год. Коттеджи востребованы в том числе и среди самих финнов – для отдыха в выходные дни. Стоимость аренды составляет от 600 до €1 тыс. в неделю. Если инвестировать в такой коттедж или полностью в деревню, вложения окупаются через десять лет, а дальше вы получаете чистую прибыль.
Покупка для себя
Для себя россияне все же приобретают что-то более домашнее, уютное. Сейчас требования таковы, чтобы жилье было полностью оборудовано, вплоть до наличия посуды. Идея такова, чтобы получить отдых полностью от всего, в том числе и от походов по мебельным магазинам. Большим спросом пользуются коттеджи из дерева, хотя их как раз строится мало. Все больше строится сборных домов или из клееного бруса.
Ипотека
Одно из последних заседаний Еврокомиссии было посвящено тому, не стоит ли в Европе ввести регулятор выдачи банковских кредитов, чтобы не попасть в ту же ситуацию, которая произошла в Америке. В частности, не ввести ли по Евросоюзу законодательное ограничение на выдачу кредитов на не более чем 40% от стоимости объекта. То есть при 60% собственных средств. Таким образом, европейские правительства хотят себя обезопасить. Это предложение было крайне негативно воспринято в Финляндии, поскольку это практически лишает среднестатистического финна возможности купить жилье.
Особенности покупки квартир
Отличием Финляндии от других европейских стран является то, что жилье не является недвижимостью в полном смысле этого слова (жилищное акционерное общество). Но это очень удобная форма как владения, так и управления. Вы владеете акциями, акции приписаны к данной квартире и дают полное право владения, пользования, передачи по наследству и т. д. То есть право владения представлено полностью.
В плане распоряжения, а именно технической эксплуатации, существуют ограничения. То есть внутри вы можете делать что угодно со всем, что не связано с инженерными коммуникациями и конструкциями. Иначе требуется разрешение кооператива. Это ограничение введено для безопасности. Также вы не сможете использовать такую недвижимость как склад. В качестве личного офиса – вполне.
Выход на рынок
У компаний, желающих продавать недвижимость в Финляндии, могут возникнуть следующие сложности. С одной стороны, законодательство страны очень простое: если знаешь его досконально, сложностей не возникает. С другой стороны, это сложности с языком. Потому что информация не дублируется ни на русском, ни на английском, и ее много.
Деятельность риэлтора в Финляндии лицензированная. То есть агентство из России не может получить лицензию и начать работать в Финляндии. Но оно может заключить договор с финской компанией, обладающей такой лицензией, и сотрудничать с ней.
