Черногория, после отделения от Сербии быстро набрала популярность у туристов со всей Европы, а местная недвижимость стала привлекать любителей спекуляций с квадратными метрами. Однако мировой кризис внес свои коррективы в развитие местного рынка жилья.
На инвестиционной волне
Последние несколько лет черногорский рынок недвижимости пользовался высоким спросом среди европейских инвесторов — из-за сочетания относительно невысоких цен и отличных условий для отдыха. Многих привлекает местная природа, пока еще гораздо менее окультуренная и вписанная в рамки цивилизации, чем в других европейских странах. Адриатическое побережье с прозрачным морем, причудливыми заливами и городками с черепичными крышами более или менее освоено туристами. Но стоит отъехать вглубь страны, и вас ждут чистые горные реки, удивительные леса с извилистыми каменистыми тропками, затерянные в горах деревушки, окруженные виноградниками.
«Сегодня в Черногории действует закон о привлечении и защите иностранных инвестиций. Иностранцы, как физические, так и юридические лица, могут приобретать объекты жилой и коммерческой недвижимости. До недавнего времени для них существовало ограничение на покупку домов с прилегающими участками земли, а приобретение земли и вовсе было под запретом. Однако в нынешнем году принят закон, отменяющий эти барьеры. Сегодня зарубежный инвестор (физическое лицо) может купить участок до 5 тыс. кв. м», — рассказывает руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова.
Директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова отмечает, что это нововведение существенно не повлияет на спрос. «На побережье больших участков мало — почти все уже застроено. Однако следует отметить, что появились коттеджные поселки, в которых предлагают виллы с большими по черногорским меркам участками (от 5 до 20 соток). Это новая тенденция, которая, несомненно, привлечет покупателей», — говорит Юлия Титова.
В течение последних нескольких лет Черногория, подогреваемая инвестиционным спросом, переживала строительный бум. Спекуляции с недвижимостью стали одним из самых распространенных видов бизнеса у местного населения. В аэропорту Тивата вновь прибывшим туристам сразу же предлагают обзавестись недвижимостью. Нередко этим занимаются наши бывшие соотечественники, которые готовы выступить посредниками. Если вы хотите купить квартиру в доме, обеспеченном всей документацией на строительство, то 1 кв. м обойдется примерно в 1500 евро, а если согласны на объект недвижимости, который не имеет разрешения на строительство, цена будет ниже — 1000 евро.
Это отличная иллюстрация к тому, что в Черногории рынок недвижимости не намного цивилизованней российского. «Здесь жильем занимается практически все взрослое население. Кто-то строит по своему умению и понятию, кто-то продает. Но далеко не у всех стоит покупать, особенно если цены низкие, по сравнению с другими предложениями. Страна находится в сейсмоопасной зоне, существуют определенные технические требования к возводимым домам, да и с оформлением документов не везде дела обстоят благополучно», — предупреждает генеральный директор компании «ФинессКо» Надежда Мозгалевская. Так, по словам риэлторов, в Черногории вполне можно найти дома, построенные на участках с обременениями: под реституцией или ипотекой. «Узаконить объекты без документов можно, но только когда место будет внесено в градостроительный план (ДУП) и будут оплачены коммуналии (налог на застраиваемую площадь — величина зависит от района). Таким образом, в минимальном варианте покупатель попадает на дополнительные расходы, а в целом сталкивается со множеством проблем, вплоть до снесения дома», — считает Ю. Титова.
В целом ассортимент черногорского рынка сегодня довольно широкий. Здесь можно купить и апартаменты в новом строящемся комплексе на берегу моря, и квартиру «советского типа» на вторичке; роскошную виллу с собственным бассейном и маленький домик в горах.
В основном, конечно, предлагают недвижимость на побережье. Например, у россиян наибольшим спросом пользуется жилье на Будванской Ривьере и в Боко-Которской бухте. Это закономерно: первая славится отличными пляжами и курортным сервисом. Она привлекает тех, кто любит шумный отдых, обилие развлечений, купание. Боко-Которская бухта с городками Котор, Герцег Нови и их пригородами — фактически самый южный фьорд Европы. Впрочем, для купания здесь условия не самые лучшие, зато отличные для яхтинга и водных видов спорта. «Бока- Которский залив находится под патронажем ЮНЕСКО, имеет удивительную береговую линию, прекрасные горные пейзажи. Здесь расположен известный бальнеологический лечебный центр Игало. Недвижимость в зонах Бока-Которского залива выбирают те покупатели, которые хотят иметь второй дом в тихом, уютном месте, вдали от туристической суеты, но в то же время рядом со всей необходимой инфраструктурой», — рассказывает Е. Некрытова.
Замыкает рейтинг покупательского спроса самая южная часть Адриатического побережья, включающая в себя Барскую Ривьеру, расположенную вокруг портового города Бар, и Ульцинскую Ривьеру, граничащую с Албанией.
Посткризисная эпоха
Благодаря инвестиционной активности последних лет стоимость квадратных метров в Черногории постоянно росла: в среднем на 40–50% в год, а на побережье подорожание достигало 100–120%. В итоге это привело к той же ситуации, что в Москве: стоимость жилья зачастую не соответствовала качеству. Многие объекты оказались явно переоцененными. Закономерно, что под влиянием финансового кризиса спрос на такие предложения упал: инвесторы стали куда более осмотрительны при выборе. Да и в целом объемы продаж с начала кризиса значительно снизились. «Зимой-весной покупатели заняли преимущественно выжидательную позицию, справедливо полагая, что кризис скорректирует цены. Сейчас мы наблюдаем уже заметное оживление: люди активно интересуются арендой в Черногории, что обычно предшествует волне спроса покупательного», — рассказывает Лариса Хорева генеральный директор компании Avenye Property.
Вслед за падением спроса довольно сильно просела стоимость недвижимости в Черногории. «В большинстве мест произошла корректировка цен — они вернулись к уровню 2006–2007 гг. В 2008 г. апартаменты в комплексах с инфраструктурой оценивались в 3 тыс. евро за 1 кв. м и более. Сейчас уровень цен — от 2 тыс. евро. Апартаменты в новых домах без бассейна, но в непосредственной близости от моря можно приобрести от 1700–1800 евро за 1 кв. м», — рассказывает Ю. Титова.
Если же чуть умерить свои требования, то сегодня реально найти варианты и по более низким ценам. «Объект может находиться в приморской зоне, но цена квадратного метра будет варьироваться от 700 до 3000 евро (для вторички). Первичный рынок привязан к этапам строительства, и здесь стоимость также сильно меняется», — говорит Л. Хорева.
Юлия Титова рассказывает, что апартаменты по минимальной цене, которые предлагает сегодня компания, — это студио 40 кв. м в 50 м от моря стоимостью всего 80 тыс. евро (Дженовичи), апартаменты с одной спальней в 100 м от моря — за 75 тыс. евро и апартаменты с двумя спальнями — за 95 тыс. евро. Максимальные варианты: VIP-виллы с индивидуальными бассейнами, садом и т. д. — 1,5–3 млн евро.
Разумеется, одним побережьем Черногория не ограничивается. Здесь есть еще четыре роскошных национальных парка — горнолыжный курорт Дурмитор, Биоградское озеро, Ловчин, Скадарское озеро.
В Дурмиторе продается множество маленьких шале — для любителей горных красот и лыжных спусков. В долине, довольно хаотично застроенной, табличка «На продажу» попадается на глаза постоянно. Встречаются весьма симпатичные коттеджи, аккуратные, с гаражом, террасой, мансардой и дорожкой, выложенной камнем, а есть довольно убогие домики, явный аналог самой дешевой советской дачи.
Еще одно известное и красивейшее место Черногории — огромное Скадарское озеро с живописными островами, где все еще стоят старые монастыри и сохранились руины крепостей. Большинство населенных пунктов на его берегах — крошечные городки и деревушки, где почти нет новых домов. Но при желании здесь также можно обзавестись жильем. «Этот район одно время пользовался популярностью у людей, которые хотели, выйдя на пенсию, если не поселиться здесь, то, по крайней мере, проводить летние месяцы, наслаждаясь рыбалкой. Дом площадью 200 кв. м можно купить по цене от 150 до 250 тыс. евро. Разницу определяют возраст дома, качество строительных материалов, расположение и т. д.», — рассказывает Л. Хорева.
Однако проблема черногорской глубинки примерно такая же, как у московских окраин. И хотя предлагаемые варианты стоят дешевле побережья, но деньги за них придется выложить приличные. При этом качество постройки обычно оставляет желать лучшего. «Продается в основном земля. Или частные дома. Качественной недвижимости там почти нет. В Цетинье квартиры стоят около 1–1,5 тыс. евро за 1 кв. м. На Скадарском озере предлагаются домики (неважного качества) от 150 тыс. евро. Можно найти и дешевле, но затем придется вложить в недвижимость достаточно средств», — предупреждает Ю. Титова. У иностранных покупателей эти места не пользуются популярностью. Так что, поселившись здесь, можно наслаждаться почти полным отсутствием русскоязычного населения и прогулками по горам, где на многие километры не встретишь никого, кроме пасущихся ослов или коз.
Без ипотеки и риска
Рынок новостроек в Черногории сегодня столкнулся с теми же проблемами, что и российский. «Часть проектов заморожена ввиду проблем с банковским финансированием. Те, кто строил на свои средства, заканчивает стройки, но в новые проекты рискуют ввязываться только очень сильные компании, поскольку платежеспособный спрос на недвижимость в Черногории сейчас на уровне первой половины 2007 г. Притом что объемы строительства выше в несколько раз», — рассказывает Ю. Титова. Так что покупателю не стоит успокаивать себе мыслью, что это — цивилизованная Европа, где риск недостроя исключен. «Сейчас рискованно покупать строящийся объект, так как его могут не только не закончить, но и совсем не начать строить. Бывают такие случаи — планируется один объект, и под него уже выкопан фундамент, а потом вместо одного проекта реализуется другой. Связано это может быть с тем, что не получено разрешение на строительство или изменилась финансовая ситуация у застройщика», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина.
Как обезопасить себя? Самое простое — не покупать квартиры на ранних стадиях строительства. И, разумеется, не прельщаться красивыми картинками, а по мере возможности изучать всю информацию о застройщике и объекте. «Стоит проверить финансирование проекта. Узнать, что еще есть в собственности у застройщика. Если еще много земли и много планов на дальнейшее строительство — то можно покупать», — считает Ю. Титова.
Ипотека в Черногории не действует. Зато воспользоваться рассрочкой от застройщика — вполне реально. «Условия индивидуальны. И надо сказать, что в этой стране многие деловые отношения строятся на личных договоренностях, симпатиях и антипатиях. Девелоперы, с которыми сотрудничает наша компания, предлагают такую схему: часть средств вносится на первоначальном этапе (30–50%), сразу после подписания договора, оставшаяся сумма — траншами, в зависимости от стадии готовности дома. Последний платеж — после завершения строительства. Покупатель перед оплатой последнего взноса может осмотреть квартиру. Иногда последний платеж производится гораздо позже завершения строительства. Небольшую рассрочку на два-три месяца можно получить и при покупке квартиры в готовом доме. Это касается объектов первичного рынка», — рассказывает Н. Мозгалевская.
Покупка недвижимости в Черногории не гарантирует владельцу получение вида на жительство. Но он может проживать на территории страны до трех месяцев в году. Однако обосноваться в стране Черных Гор вполне реально. «Если у иностранца есть разрешение на работу или собственная фирма, то он может находиться в Черногории постоянно, то есть получить вид на жительство. Пять лет постоянного проживания дают возможность получения второго гражданства», — говорит Н. Мозгалевская.
Несмотря на сегодняшний спад покупательской активности, практически все эксперты заявляют, что инвестиции в черногорскую недвижимость — достаточно выгодное мероприятие в среднесрочной перспективе. И даже не из-за готовящегося вступления страны в Евросоюз, а, скорее, из-за ограниченности земельных ресурсов в стране. «Уровень цен на недвижимость сейчас соответствует качеству объектов. Но в пятилетней перспективе цены, вероятнее всего, будут в полтора-два раза выше нынешних», — считает Ю. Титова.
Автор: Яна Казакова
