Иностранцы вправе приобретать на свое имя любую недвижимость кроме земли. Купить земельный участок также можно, но для этого потребуется зарегистрировать в Литве фирму и оформить покупку на нее.
Предварительно ознакомиться с предложениями на рынке можно самостоятельно – для этого существуют различные печатные издания, интернет-порталы и специализированные выставки. Иностранным гражданам, не владеющим литовским языком и знаниями местного законодательства, рекомендуется воспользоваться услугами посредников-риэлторов. Обращаться можно как к агентствам, расположенными непосредственно в Литве, так и к находящимся в России представительствам литовских фирм или российским фирмам, продающим недвижимость через своих партнеров в Литве.
Законность сделки гарантирует нотариус. Он несет полную материальную ответственность по операциям с недвижимостью. Участие в сделке риэлтора не обязательно. К юристам и адвокатам есть смысл обращаться, если перед покупкой нотариус укажет на возможные проблемы с документами.
Если для приобретения недвижимости покупатель все же обращается к услугам риэлтора, стороны заключают агентский договор на поиск недвижимости. По желанию покупателя компания-продавец организует так называемый смотровой тур. Покупатель не платит за осмотр объектов, если в итоге он приобретает недвижимость. В противном случае риэлторы могут потребовать компенсацию за свои расходы.
Сделку также можно провести удаленно, не находясь в Литве. В этом случае необходимо оформить нотариальную доверенность на своего представителя. Если доверенность составляется в России, ее необходимо перевести на литовский язык и заверить штампом апостиль. При оформлении документа в Литве он уже составляется на литовском, и его не нужно дополнительно заверять.
Полномочиями по проставлению апостиля наделены следующие официальные органы РФ:
• управление Министерства Юстиции в Москве и его представительства в регионах;
• органы ЗАГС республик в составе России, а также субъектов Федерации;
• управление делами Генпрокуратуры РФ;
• отдел документально-справочной работы Росархива.
ПОСЛЕ ВЫБОРА ОБЪЕКТА
Для проведения сделки покупателю потребуется только заграничный паспорт. Расчеты в зависимости от конкретной сделки могут проводиться наличными или банковским переводом. Наиболее удобной является оплата сделки наличными, для чего они сначала переводятся на открытый покупателем счет в Литве, а затем снимаются с него.
Условия открытия счета зависят от конкретного банка. На сегодняшний день шансы иностранца открыть счет в литовском банке ограничены (подробнее см. в п. «Окончательный расчет»).
Продавец может просить внести часть суммы наличными, часть – банковским переводом. В любом случае способ оплаты заранее оговаривается сторонами. О том, как привезти наличные из России или перевести их через банк, читайте в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».
Приведенное ниже описание сделки является стандартной процедурой приобретения вторичной недвижимости. Об оформлении первичного жилья можно прочесть далее, в разделе «Особенности покупки различных типов недвижимости».
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
После того как недвижимость выбрана, покупатель и продавец заключают предварительный, или авансовый, договор. Он составляется в простой форме, при сделках с россиянами чаще всего на русском языке.
Авансовый договор содержит следующие пункты.
• Предмет договора, то есть тот факт, что приобретается недвижимость.
• Реквизиты объекта. Указывать адрес не обязательно, достаточно уникального номера из регистра недвижимости.
• Размер задатка.
• Сроки совершения сделки.
• Ответственность сторон, в том числе с учетом форс-мажорных обстоятельств.
• Дата составления договора.
• Реквизиты сторон.
• Возможные дополнительные условия (например наличие мебели).
Если вам не показали документы собственности до подписания договора задатка, то в договоре задатка должны быть указаны ПОЛНЫЕ данные из выписки центров регистра. При наличии арестов — причины и сроки ликвидации. В авансовом договоре стороны должны изложить ВСЕ свои пожелания: форму расчета, его предполагаемые сроки, место сделки и выбор нотариуса, форму договора купли-продажи. В договоре также должен быть указан срок аннулирования этих договоренностей без штрафных санкций — например, 5 или 10 дней. Это дается для того, чтобы, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств при проверке договора (напр., отсутсвие необходимых документов у продавца) стороны смогли разойтись в ближайший срок, вернув все полученные друг от друга суммы и предметы. Также следует обратить внимание на то, что если аванс был выдан наличными, то в договоре должно быть указан акт приема передачи денег (стороны должны подписаться под утверждением о передаче этих сумм). Если же деньги берет посредник — он должен выписать КАССОВЫЙ ОРДЕР или чек о принятии этих денег.
После заключения авансового договора продавец не вправе предлагать продаваемую недвижимость другому покупателю.
Одновременно с подписанием документа покупатель вносит задаток. Его размер оговаривается при каждой сделке отдельно и может достигать 10% от стоимости недвижимости. Также в каждом конкретном случае оговаривается форма его оплаты – наличными, банковским переводом, платежом Western Union и т. п. При срыве сделки по вине продавца аванс возвращается полностью. Если от сделки отказывается покупатель, он теряет задаток.
В некоторых случаях внесение задатка необязательно, покупатель оплачивает всю сумму – например, при срочности сделки или если заранее готовы все необходимые документы, или так называемые «справки на продажу» (см. ниже).
По согласованию сторон аванс может быть внесен дистанционно. Для этого агент направляет покупателю авансовый договор: оригинал по почте и его электронную версию на e-mail. После этого покупатель перечисляет сумму аванса на банковский счет агента, а тот направляет по электронной почте квитанцию о получении денег. Преимущество внесения аванса дистанционно заключается в том, что покупатель приезжает в Литву только для завершения сделки, тем самым экономя время.
Сразу после внесения аванса проводится проверка недвижимости.
ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА
Эта процедура заключается в заказе «справок на продажу». Таким образом оценивается юридическая «чистота» объекта, то есть не заложена ли недвижимость, нет ли третьих лиц, претендующих на нее, и т. д. Заказать справки можно в любой нотариальной конторе независимо от места расположения недвижимости. К нотариусу обращается риэлтор либо продавец. Справки заказываются заранее, поскольку на их получение из регистра и подготовку уходит несколько дней. В отдельных случаях (при нетиповых формах договора купли-продажи) получить справку можно за 5-10 дней или в срочном порядке — за 1 сутки. Справки имеют ограниченный период действия – 30 дней.
Следует отметить, что нотариусы в Литве работают по единым законам, но по разным системам. Некоторые предоставляют регистрацию в электронном виде, некоторые — дают отдельный экземпляр договора для регистра. Бывает, что клиент и вовсе не получает от нотариуса подобных документов — в этом случае в регистре у покупателя на время регистрации заберут оригинал договора купли-продажи и вернут по завершении регистрации. На недвижимое имущество можно заказать регистрацию за сутки, однако, если квартира находится в другой области, процедура займет как минимум 3 дня.
Техническое состояние недвижимости выясняется по документам на объект, которые представляются продавцом, и его дополнительная проверка обычно не производится.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Договор купли-продажи оформляется в нескольких экземплярах – по одному для всех совладельцев недвижимости (например обоих супругов), продавца и Центра регистров (государственного учреждения регистрации сделок с собственностью). По согласованию сторон документ составляется либо на русском, либо на литовском, либо на обоих языках (с идентичным текстом). При необходимости устный перевод осуществляет агент. Сделка проходит у нотариуса. При желании можно осуществить нотариальный перевод документов, однако эта процедура заказывается заранее и оплачивается отдельно. В этом случае перевод выполняет сам нотариус, если он владеет языком, либо поверенное им лицо.
В договоре купли-продажи указываются сведения об окончательном расчете по сделке, то есть производится ли платеж единовременно или частями. Остальные условия документа схожи с информацией в авансовом договоре.
Отметим, что в 2011 году Министерство иностранных дел Литвы поставило точку в конфликтном вопросе с апостилями. Теперь в Литве любые документы из Украины, Белоруссии и России, в том числе и нотариальные (доверенности, заявления, согласия и т.д.), принимаются без требований АПОСТИЛЯ. Однако документы из стран ЕС должны подтверждаться апостилем, а документы из прочих стран, кроме того, следует проверить на факт ратификации.
С 2012 года в Литве изменены сроки оформления сделки с недвижимостью. Теперь все нотариусы страны должны готовить документы для проведения купли-продажи в течение трех дней, в то время как ранее можно было заказать, как за один, так и за десять дне.
ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ
Открыть счет иностранцу в Литве с осени 2012 года непросто. Самые высокие шансы остаются в банках DANSKE и MEDICINOS. Однако и там стандартная процедура проверки личности, которая длится минимум час, может затянуться на несколько суток. Чтобы пополнить литовский счет из страны своего гражданства, необходимо сообщать в налоговую.
С наличными ходить в банк становится все труднее. Во-первых, банки в Литве берут комиссию в размере 0.4% за литы и 0.6% — за валюту от общей суммы при внесении средств на счет (свой или продавца). Во-вторых, суммы более 5000 евро должны сопровождаться справкой о происхождении денежных средств. Чуть мятые или порченные купюры банки не принимают вовсе, автоматика может принять их за фальшивые деньги.
Под авансовый договор сложно делать переводы из РФ — велик риск того, что не пропустит валютный контроль. Переводы средств под нотариальный договор необходимо регистрировать в налоговой службе. В случае перевода денежных средств с офшоров, нотариусу следует обязательно заранее сообщать о посреднике: не все берутся подтверждать такие расчеты, а этот момент является ключевым при переходе права собственности.
Недвижимость переходит в собственность после подписания акта-приема передачи. Если расчет был произведен до сделки или в день сделки, то договор может являться и актом приема-передачи одновременно (прописывается в договоре). При отсрочке платежа (например, приехали, посмотрели новую квартиру и решили идти сразу к нотариусу, подписали договор, по которому обязались рассчитаться в течении 30 дней) право собственности будет передано отдельно после полного расчета и подписания акта приема-передачи. Когда акт приема передачи подписан — можно делать регистрацию. И регистрацию обычно можно заказать прямо у нотариуса (см. ниже).
По итогам последних месяцев, одна из самых распространенных форма расчета — это прямой перевод из страны своего гражданства по уже имеющемуся нотариальному договору купли-продажи (т.е. это форма отсрочки платежа или покупки с долгом). Некоторые агентства предлагают свои особенные системы расчета по сделке.
В целом сделка может быть проведена как в течение одного дня (если аванс был внесен дистанционно, а все «справки на продажу» предварительно получены риэлтором), так и растянуться до двух недель и более, в зависимости от типа платежа.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
Регистрация недвижимости на имя нового собственника проводится в Центре регистров (Registrų centras). Обычно регистрация входит в обязанности риэлтора. Процесс занимает около десяти дней. Срочную регистрацию, за 24 часа, проводят только в областных центрах Литвы. При желании регистрацию можно отложить на любое другое время либо подать документы сразу после сделки, а потом забрать их обратно также в удобное время. Если покупатель находится за пределами Литвы, риэлтор направляет документы собственнику по почте. В качестве подтверждения права собственности на руках покупателя остается договор купли-продажи.
Свидетельство о праве собственности переведено в электронный вид и в бумажном виде не выдаются. Выяснить право собственностина на сайте центра регистров могут только зарегистрированные ПО ДОГОВОРУ пользователи, все эти услуги платные, бесплатно доступна лишь общая информация. Однако представить документ в распечатанном виде может риэлтор или нотариус, причем для консульства подойдет документо только от последнего.
Запросить самостоятельно сведения о своей недвижимости можно в центре регистров, выписку с печатью дадут на руки в течении 5-10 дней или — срочно — в течение суток.
В регистре нет других данных кроме даты рождения и имени и фамилии собственника, как прописано в договоре. Во избежание проблем написание имени и фамилии в документах должно полностью соответствовать тому, которое указано в загранпаспорте.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ И ИПОТЕКА
При покупке недвижимости покупатель оплачивает следующие расходы:
• «справки на продажу»: обычно входят в общую сумму гонорара нотариуса, но в некоторых случаях требуют дополнительной оплаты;
• услуги нотариуса;
• услуги переводчика;
• пошлину в центре регистров за переход права собственности;
• смотровой тур. Если сделка не состоялась, компания может запросить, например, компенсацию расходов на бензин, когда поездки совершались на автомобиле риэлторов. Обычно «накатывается» от 200 до 500 км.
• госпошлина за проставление апостиля.
Комиссию агента 1,5–3,5% (+ НДС 21%) оплачивает продавец или покупатель, в зависимости от конкретной договоренности.
Расходы значительно разнятся в зависимости от типа и стоимости объекта, а также от покупателя (физ. или юр. лицо). В целом, следует ориентироваться на сумму в 0,5-1% от стоимости недвижимости.
Получить ипотеку в литовском банке иностранному гражданину практически невозможно, это стало сложностью даже для граждан Литвы. Оформить кредит можно только при наличии разрешения на проживание в этой стране. Правда, существует возможность кредитования через российский банк, но в этом случае будет начислен большой процент – 15–18% годовых.
ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка первичного жилья
Сделка начинается с подписания акта согласования цены в офисе застройщика. Этот документ не является авансовым (предварительным) договором, не обязывает покупателя совершать сделку, а только устанавливает цену покупки, которая впоследствии будет фигурировать в договоре купли-продажи. Чаще всего акт составляется на литовском языке.
Авансовый договор при покупке первичной недвижимости может и не заключаться, если сделка будет проводиться в срочном порядке, в течение одного-двух дней.
Покупка земли
Основным путем покупки земельного участка является его оформление на зарегистрированное в Литве юридическое лицо. Подробней о регистрации собственной фирмы читайте в статье «Бизнес в Литве».
Также иностранец может оформить участок на доверенное лицо в Литве (родственника, знакомого) с составлением на него договора долгосрочной аренды с правом выкупа земли, когда это будет возможно. Возможен также договор безвозмездного пользования землей, его следует обязательно зарегистрировать в центре регистров. Ожидается, что ограничения прав иностранцев на покупку земельных участков будут сняты – полностью или частично – в ближайшем будущем.
Еще одна возможность стать собственником земли – заключить договор долгосрочной аренды непосредственно с самим владельцем участка. Однако не все нотариусы возьмутся за такую сделку, и такое оформление в целом не рекомендуется. Связано это с возможностью возникновения различных препятствий, если покупатель в дальнейшем захочет выкупить участок. Например, владелец при переезде в другую страну или появления наследников может отказаться продавать землю иностранному арендатору. На этот случай должен быть составлен соответствующий документ, по которому собственнику будет запрещено передавать имущество третьим лицам.
Совместная собственность
Оформление недвижимости на нескольких собственников отличается в зависимости от того, кто будет совладельцем.
• Супруг(а) и несовершеннолетние дети становятся сособственниками автоматически при покупке недвижимости вторым супругом. Недвижимость оформляется в общую семейную собственность. При совершении сделки может присутствовать только один из супругов. Если покупатель, состоящий в браке, желает оформить недвижимость только на свое имя, ему необходимо представить письменное согласие на эту сделку второго супруга, нотариально заверенное и переведенное на литовский язык.
• Совершеннолетние дети, родители и другие родственники автоматически не становятся совладельцами, но должны являться таковыми, если в будущем намерены претендовать на шенгенскую мультивизу. Об условиях получения визы для владельцев недвижимости читайте в разделе «Визовый режим и вид на жительство в Литве».
При оформлении совместной собственности должны лично присутствовать все будущие совладельцы, кроме супруга(и) и несовершеннолетних детей. Также можно представить доверенность от их имени.
Некоторые нотариусы требуют справки от тех, кто в браке не состоит, и обязательное свидетельство о браке для тех, кто в браке состоит. Лучше взять свидетельство о браке вне зависимо от того, едет один супруг или оба, особенно это специфично при разных фамилиях. Кроме того, одни нотариусы вписывают супругу или супруга в договор купли-продажи принципиально, а другие просто указывают, что человек приобретает недвижимость на правах семейной собственности.В первом случае в регистре будет фигурировать фамилия супруга/и,а во втором — только отметка о том, что недвижимость находится в семейной собственности. Несовершеннолетних детей не вписывают вообще, они вырастают и на данную собственность не имеют никаких юридических прав. А до тех пор родителя могут оформлять им визы на основании общей выписки. В отдельных случаях можно попросить нотариуса оформить долю недвижимости на ребенка, который впоследствии имеет ВСЕ юридические права на свою часть, когда подрастет.
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ
Если для проведения сделки планируется пробыть в Литве какое-то время, в качестве места проживания покупатель может выбрать съемное жилье. Арендовать недвижимость можно напрямую у владельца, не обращаясь в агентства, причем при коротких сроках аренды договор между съемщиком и владельцем скорее всего будет заключен в устной форме, поскольку доход от сдачи недвижимости в аренду сроком до 2 месяцев облагается налогом на прибыль +НДС общей суммой в 36%. При долгосрочной аренде количество устных договоров составляет примерно 45%.
Все условия аренды обговариваются в каждом конкретном случае. Например, владелец может запросить полную предоплату либо ее часть, либо согласиться на оплату проживания уже при выезде съемщиков.
Стоимость качественного эконом-варианта жилья в Вильнюсе начинается от €230-300 в месяц, элитного жилья — от €1700–3000 в месяц в зависимости от типа, площади и расположения.
За помощь в подготовке материала благодарим Викторию Крамчанинову, менеджера компании UAB «DOMLIDERA»
