Этот материал будет интересен, в первую очередь, тем, кто уже готов инвестировать в чешскую недвижимость и хотел бы подробнее узнать о ситуации на рынке, особенностях выбора и удачной покупки. А ещё не определившимся будет над чем поразмыслить. Одним словом, надо читать!
1. Изучайте рынок и темпы роста цен
В последние четыре года на чешском рынке недвижимости регистрируется рост цен и спроса на жильё. В первом квартале 2017-го годовой прирост цен достиг 12,7%, во втором квартале – рекордных 13%. Для сравнения, средний показатель по Евросоюзу – 3,5%.
В Праге, которая остаётся главным магнитом, как для иностранцев, так и для местных покупателей, по итогам 2017-го годовой рост цен в некоторых районах превысил 20%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках – €3560.
По прогнозам, темпы роста снизятся, но положительная тенденция продолжится вплоть до 2020 года.
Максим Петушков, специалист компании SODUL Development s.r.o: «Постоянный рост стоимости жилья спровоцирован нехваткой предложений. Новых площадей просто не строят. Вернее, строят, но их недостаточно для того, чтобы удовлетворить спрос. Процесс получения земельных участков под строительство бюрократизирован, что не способствует высоким темпам возведения нового жилья. Предложение ограничено, а количество покупателей растёт. Отсюда и постоянное увеличение стоимости квадратного метра».
Но опасаться перегрева рынка не стоит, адекватность цен оправдывают следующие факторы:
- Рост экономики. По итогам 2017 года ВВП повысился почти на 5%. Это рекордный показатель.
- Дешёвые кредиты. Для граждан Чехии – 1,5% годовых, для иностранцев – 3,39%.
- Высокий спрос на недвижимость от местных и иностранцев. Ежегодно в Праге совершается около 7000 сделок с жильём.
- Высокие цены на аренду жилья, из-за которых многим выгоднее покупать, а не снимать жилье.
- Дефицит предложений на рынке, который вынуждает покупателей конкурировать за вакантные объекты.
Максим Петушков: «Капитал, сохраненный в недвижимости Чехии, увеличивается на 15-20% в год. 5-7% – доходность от аренды квартиры, 10-13% – рост цены на тот или иной объект. Если же говорить о Праге, то только за счёт увеличения стоимости жилья можно заработать 20% годовых. Поэтому, конечно, лучше инвестировать в квадратные метры Праги».
2. Быстро принимайте решение
Каких-то законодательных ограничений для иностранцев на приобретение жилья в Чехии нет. Несмотря на это, зарубежным покупателям совершить сделку не так-то просто. И виноваты в этом местные жители, которые постоянно конкурируют на рынке недвижимости.
В большинстве случаев победа будет за чехом, просто потому, что пока иностранец изучает предложения и планирует поездку, тот успевает осмотреть квартиру и, если всё устраивает, зарезервировать. Поэтому зарубежный инвестор всегда ограничен во времени. Выбирать подходящие объекты по несколько месяцев нет никакой возможности, они все будут проданы. А соискателю придется начинать поиск с самого сначала.
В Праге срок продажи квартиры составляет около 11 дней. Для сравнения, в Москве, Киеве и Санкт-Петербурге – от 1 до 2 месяцев.
Максим Петушков: «Предложений на рынке почти в три раза меньше, чем требуется. В результате, появляется что-то вроде аукционов на жильё, когда недвижимость достаётся тому, кто за неё больше заплатит. У продавца может быть до 10 просмотров в день, каждый потенциальный покупатель называет сумму, которую готов внести, но продавец сразу не соглашается, он выслушивает все варианты и отдает предпочтение наилучшему. Торг возможен, но не в сторону уменьшения, а в сторону увеличения цены.
Естественно, выбор покупателя не бесконечен, изначально устанавливается какой-то временной интервал продажи, например, в течение недели или нескольких дней».
Чтобы обскакать конкурентов и совершить удачную сделку, нужно:
- Выбрать 3-4 подходящих под ваши требования объекта не более чем за неделю до предполагаемой покупки. Принимать решение о совершении сделки лучше в день осмотра, максимум – на следующий день.
- Обращать внимание на срок нахождения объекта на рынке. Если понравившаяся квартира «висит» более 2-3 недель, то, скорее всего, с ней что-то не так. Либо цена завышена, либо качество самого объекта неудовлетворительное, например, требуется серьезный ремонт.
- Заранее сопоставляйте свои финансовые возможности и предполагаемую стоимость недвижимости. Если покупка запланирована через несколько месяцев, ознакомьтесь с темпами роста цен и оцените, сколько ко времени заключения сделки будет стоить тот или иной объект. Например, если рост стоимости жилья составляет 5% в квартал, то через шесть месяцев оно вам обойдётся на 10% дороже. В случае нехватки средств, лучше не откладывать покупку, а обратиться в чешский банк за ипотекой.
3. Не бойтесь брать ипотеку
Чешская ипотека доступна для всех иностранцев по ставке в 3,39% годовых. Это позволит сэкономить, купив недвижимость прямо сейчас, а не через несколько месяцев, когда рыночная цена объекта вырастет на 5-10-15%.
Если у вас нет проблем с законом, то сложностей с оформлением не возникнет. Иностранцев в Чехии с удовольствием кредитуют, так как банкам это финансово выгодно. Для граждан Чехии ипотека выдаётся под 1,5% – в два раза меньше.
Для граждан есть так называемое предварительное одобрение кредита, когда они заранее, ещё не выбрав объект, получают ипотеку на определенную сумму и остается только пойти и выбрать жильё. Для иностранцев же процедура более продолжительная.
Условия оформления кредита для иностранцев:
- Сумма кредита: до 60% от стоимости недвижимости (в случае суммы кредита до 5000000 крон (€182000) и до 50% от стоимости недвижимости (при сумме кредита свыше 5000000 крон).
- Срок погашения: до 20 лет (до 67 лет заемщика).
- Максимально возможный возраст заемщика: 62 года (в случае, когда возраст заемщика превышает 47 лет, то ипотека дается на количество лет, оставшееся до его 67-летия).
- Процент по кредиту: от 3,39% до 3,59% годовых (зависит от выбранной недвижимости).
- Досрочное погашение кредита: возможно на любом этапе.
- Срок рассмотрения документов: 1,5 месяца
Расходы на получение ипотеки в чешских кронах:
- 25000 крон (около €980) – одноразовый платеж за обработку кредита,
- 12000-20000 крон (€470-790) – услуги нотариуса (одноразовый платеж, точная сумма зависит от стоимости квартиры),
- 2000 крон (около €80) – услуги судебного переводчика при подписи нотариального протокола,
- 4000-8000 крон (€157-315) – перевод документов на чешский язык,
- 5000-6000 крон (€196-236) – страхование квартиры (ежегодный платеж, точная сумма зависит от стоимости квартиры и от общей площади),
- 2000 крон (около €80) – взнос за запись обременения (залога) в кадастр недвижимости,
- 3900 крон (около €155) за готовый объект и 4400 крон (около €175) за строящийся объект – оценка квартиры. И 1500 крон (около €60) – актуализация данных после сдачи объекта.
- ИТОГО: одноразовый платеж – от 53900 крон (около €2100)
Необходимых документы:
- Копия заграничного паспорта,
- Трудовой договор (лучше всего, если договор будет заключен на неопределенный срок, но минимум на срок ипотеки),
- Расходные кассовые ордера или выписка из лицевого банковского счета, на который поступает заработная плата за последние шесть месяцев или форма 2-НДФЛ,
- Подтверждение работодателем размера заработной платы по форме банка,
- Заявление на кредит,
- Договор о страховании недвижимости.
Максим Петушков: «Основной выгодой ипотечного кредитования в Чехии, кроме низкой процентной ставки, является возможность предоставить подтверждение своих доходов без банковской выписки и кредитной истории у себя на родине. Документы не проходят проверку в стране проживания. Например, предоставили банку бумагу с места работы о размере зарплаты, и никто не будет её дополнительно проверять, делать какие-то запросы».
Текст подготовила: Екатерина Холодова
